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法定相続課税制度から取得財産課税制度への改正については、
現行の相続税課税の計算は、法定相続と異なる
遺産分割をしたとしても、法定相続を前提に、
相続人全員の税額をまず出して、そのあと各人の取得した
相続財産の価額比率によって税額を配分するものです。

改正案は、前段を飛ばし、各人の実際取得額で
相続税を計算しようというものです。

賃貸物件を建てると建物は３０％の評価減となります。
相続では建物の評価は「固定資産税評価額×１．０」となり、
アパートや貸家などの建物は他人の居住用ということで
一定の減額計算が借家権のついているものとして
行われることになります。

アパートや借家の建物の評価額の公式は、
固定資産税評価額×１．０×（１－借家権割合）となります。

賃貸物件を建てると敷地も大幅に評価減となります。

アパートや賃貸の敷地の評価額の公式は、

更地の評価額×（１－借地割合×借家権割合）　となります。

また借家権割合は全国一律３０％です。
借地権割合が７０％であれば、借家権の割合は３０％です。
更地であれば、アパートを建築したほうが評価額が大幅に
減額されることになります。

親の土地に子供が家を建てても借地権が
親から子へは移ったとはみなさいのが普通です。
これを使用貸借といいよくあるケースです。

１．定義
①底地（貸宅地）・・借地権の付着している土地。貸している土地所有者（地主）の所有権。
②借地・・・・・・・・・・正しくは借地権（借地借家法に基づく借地権）。土地を建物を建てるために借りている人の権利。
地主さんでも「借地」という言い方をされたりして、貸主側の用語か借主側の用語か微妙な言葉なので、ここでは、借地権とします。

参考用語
イ．更地・・・・不動産鑑定で、
建物等の定着物がなく、権利の付着もない土地。

ロ．建付地・・・不動産鑑定で、同一所有者により、
建物が建築、使用されている土地。更地価格を最高にして
建付減価をする。

ハ．自用地・・・相続税で、更地・建付地を含めて
自用地と言う。

２．評価と考え方

基本的には、土地（更地）価額＝底地＋借地権の
イメージですが、相続税での扱いと不動産鑑定、
実際の売買取引では異なる部分があります。

（１）相続税での扱い

財産評価基準書（倍率表・路線価図）で、地域、
路線ごとに借地権割合を定めています。

路線価図では、記号（Ａ：９０％～Ｇ：３０％）
で借地権割合を表しています。
①借地権価額＝自用地価額×借地権割合
②貸宅地価額＝自用地価額－自用地価額×借地権割合